CHE FARE SE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NON PASSA LE CONSEGNE?

La scelta dell’assemblea condominiale di avvalersi di un nuovo amministratore può avvenire per i più vari motivi – come abbiamo visto in questo nostro post precedente – e rappresenta comunque un passaggio delicato per il condominio.

Bisognerà mettere sempre in conto qualche fisiologica lungaggine iniziale, dovuta alla necessità del nuovo professionista di raccogliere tutte le informazioni precedenti sul condominio e di fare il punto della situazione, nonché di allineare il proprio modo di lavorare alla nuova entità amministrata.

Ma che fare se l’amministratore uscente non consegna la documentazione?

Va premesso che purtroppo si tratta di una casistica non rara, che causa evidenti disagi a tutte le parti coinvolte.

L’amministratore entrante è privato di qualsiasi mezzo per procedere con le incombenze legate al suo ruolo e per le quali risponde personalmente:

• Ottenimento codice fiscale presso Agenzia Entrate
• Ottenimento credenziali di accesso al conto corrente online.
• Controllo del bilancio economico-finanziario.
• Verifica dei certificati di sicurezza degli impianti ecc.
• Pagamento delle fatture pendenti.

Il condominio è tenuto sotto scacco e non può operare in nessun senso:

• Impossibilità di verificare la situazione del conto corrente
• Mancato accesso ai documenti condominiali

Di chi sono i documenti condominiali?

È fondamentale fare presente che tutta la documentazione che lo concerne è di proprietà del condominio, mentre l’amministratore ne è semplice custode, dunque quest’ultimo non ha alcuna facoltà di trattenerla presso si sé una volta che sia stato nominato un nuovo amministratore.

Come può agire l’amministratore entrante per sbloccare il passaggio.

Qualora si presentasse tale situazione di stallo, dopo aver provveduto alla richiesta dei documenti tramite raccomandata o PEC, il nuovo amministratore può decidere di rivolgersi ad un avvocato (anche senza autorizzazione dell’assemblea) per far depositare un ricorso in Tribunale (art. 700 c.p.c.) affinché venga ordinato d’autorità all’amministratore uscente di effettuare il passaggio di consegne.

Uno dei presupposti per l’accoglimento del ricorso è l’esistenza del pericolo che la mancata consegna dei documenti sia fonte di un danno per il condominio (ad es. impossibilità a redigere un consuntivo per la ripartizione delle spese).

Di norma l’ordine viene adempiuto spontaneamente dall’amministratore uscente, anche perché la sua inosservanza costituisce un vero e proprio reato.

L’epilogo, in fatti.

• Tra il deposito del ricorso e l’emissione dell’ordine da parte del giudice passano in genere dai 30 ai 60 giorni
• L’amministratore uscente è di norma condannato a rimborsare al condominio le spese legali, purché egli sia solvibile (altrimenti i costi restano a carico del condominio in proporzione millesimale)
• Il costo di una pratica simile ammonta ad almeno 1.500-2.000 €
• Al condominio verrà però richiesto di anticipare all’avvocato una parte di queste spese

Il mancato passaggio di consegne tra amministratore uscente ed entrante è dunque una fattispecie che arreca non pochi fastidi, ma che come abbiamo visto generalmente ha un epilogo favorevole nei confronti del condominio.

Il nostro consiglio è sempre quello di valutare bene il professionista al quale affidare la gestione del vostro immobile, perché un’accorta scelta iniziale può mettere al riparo da grandi o piccoli fastidi nel corso del tempo.