Conomini morosi

Condomini morosi

Amministrazione Condomini

LA MIA ESPERIENZA DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE CON…

Inauguriamo oggi una serie di post che prendono spunto da casi reali con i quali il nostro studio di amministrazioni condominiali e gestione immobiliare si è confrontato, e che pensiamo possano essere interessanti ed utili per i nostri lettori.

 

…I CONDOMINI MOROSI

 

“Elena, che vive in un complesso che conta vari condòmini morosi, alcuni dei quali non sono persone fisiche bensì aziende proprietarie di appartamenti, ci chiede il motivo per cui i decreti ingiuntivi che sono già stati emanati nei confronti di costoro tardino a rivelarsi efficaci.”

 

I decreti ingiuntivi

L‘inefficacia dei decreti ingiuntivi ottenuti dal Condominio nei confronti di alcuni condòmini, in particolare di aziende che sono debitrici delle spese condominiali, può avere spiegazioni diverse, pertanto è necessario valutare le circostanze specifiche caso per caso. 

In generale però, se dopo uno o al massimo due solleciti scritti, il condòmino moroso non provvede ad estinguere il proprio debito, la pratica viene affidata all’avvocato di riferimento (nel nostro caso l’avvocato con cui condividiamo lo Studio), il quale invia uno scritto, preannunciando che in caso di mancato pagamento sarà avviata l’azione legale.

Se anche questo provvedimento non sortisce alcun effetto, il legale, su mandato dell’amministratore, chiederà l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condòmino moroso.

In caso di esito ancora negativo, il passo successivo è rappresentato dall’avvio di un’azione esecutiva.

 

L’azione esecutiva: possibilità ed esiti

Essa è generalmente di tre tipi:

  1. pignoramento di eventuali conti correnti del debitore (il giudice ordina alla banca di attingere al deposito bancario del cliente per pagare il condominio)
    • è l’azione più rapida e la meno costosa
    • il suo buon esito è però legato al fatto che sui conti del debitore ci siano somme sufficienti per estinguere il debito

 

  1. pignoramento di eventuali stipendi o pensioni di cui goda il debitore (solo nella misura massima di un quinto dell’ammontare totale mensile)
    • è possibile solo nei confronti di dipendenti privati o pubblici oppure di pensionati
    • ha tempi più lunghi perché il pagamento è rateale
    • è comunque sicura, perché garantisce che il debito venga estinto

 

  1. pignoramento dell’immobile o degli immobili del condòmino moroso
    • è l’azione più lunga e costosa
    • si ricorre ad essa quando si prevede che le altre due sarebbero inefficaci oppure in presenza di debiti di notevole entità
    • il condòmino moroso può chiedere al giudice la cosiddetta “conversione del pignoramento” (cioè evitare la vendita all’asta dell’immobile pagando il proprio debito fino ad un massimo di 36 rate mensili)
    • il Condominio deve aspettare che siano saldate tutte le rate prima di riscuotere quanto gli spetta (in caso di necessità il giudice potrebbe autorizzare il prelievo di un anticipo dal libretto depositato in tribunale)

 

Tenete in considerazione che attualmente sul mercato immobiliare ci sono molte abitazioni ed uffici invenduti e quindi, nel caso in cui l’immobile vada all’asta, i tempi per la vendita non saranno di norma particolarmente brevi.

 

Ecco spiegato, cara Elena, perché le tempistiche per risolvere queste vicende non sono per nulla rapide!

 

A presto con nuovi casi tratti dalla nostra esperienza professionale quotidiana: continuate a seguirci numerosi!