LA MIA ESPERIENZA DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE CON…
Ed ecco la seconda puntata della nostra rubrica! Oggi tratteremo di un argomento i cui risvolti non sono così lineari come si potrebbe pensare.
LA SUDDIVISIONE DELLE SPESE PER IL RIPRISTINO DI UN LASTRICO SOLARE
“Piero, che vive all’ultimo piano di un condominio, ci chiede come debbano essere suddivisi i costi per il ripristino dell’ampio terrazzo dell’appartamento in cui vive, e che necessita di un importante aggiornamento a causa di infiltrazioni provocate al piano sottostante, segnalategli dai vicini”.
A chi appartiene il lastrico solare?
L’ampia terrazza dell’appartamento di Piero, in realtà non è di sua proprietà, anche se è solo lui ad utilizzarla, ed è definita “lastrico solare ad uso esclusivo”; questo ci permette di capire che essa:
- appartiene a tutto il condominio
- assume funzioni di copertura rispetto agli appartamenti sottostanti
Di norma tali terrazze sono all’ultimo piano, anche se esistono casi in cui possono trovarsi ad un livello inferiore.
Si applica in questo caso la suddivisione millesimale?
Avendo chiarito di chi sia la proprietà del lastrico in questione, si potrebbe pensare che i costi per il ripristino debbano venire suddivisi secondo le tabelle dei millesimi di proprietà condominiale.
In realtà ci viene in aiuto una specifica norma del Codice Civile (art. 1126) che stabilisce che sia le spese di manutenzione straordinaria (ad es. rinnovamento della pavimentazione, impermeabilizzazione…) che quelle di riparazione dei danni conseguenti ad eventuali infiltrazioni siano
- per 1/3 a carico del condòmino che ne ha uso esclusivo
- per 2/3 a carico dei condòmini i cui appartamenti (o cantine o garages) si trovino sotto la proiezione verticale della terrazza
Quello che conta, dunque, è l’uso della terrazza e non la proprietà della stessa ed in questa materia fa fede il regolamento condominiale. Sarà dunque necessario in questo caso redigere una specifica tabella millesimale, di cui faranno parte solo l’appartamento dotato di terrazza e le unità sottostanti.
Attenzione agli spazi comuni.
Qualora nella proiezione verticale della terrazza ci fossero degli spazi comuni a tutti i condomini (ingressi, corridoi, vano ascensore…), alla spesa parteciperanno, per una frazione dei 2/3 da calcolare nella specifica tabella di cui sopra, anche tutti i condomini che si servano di quegli stessi spazi comuni.
In conclusione possiamo sostenere che il significato di questa norma, che pone una forte responsabilità a carico di chi abbia l’uso esclusivo della terrazza, sia quello di indurlo a fare un uso prudente della stessa, ricordandogli che quella non è soltanto una parte del suo appartamento ma costituisce anche il tetto degli spazi sottostanti.